民盟寧夏區(qū)委會、銀川市政協(xié)、賀蘭縣政協(xié)和自治區(qū)政協(xié)委員楊麗反映，隨著城市化推進和人口流動加劇，住宅空置現(xiàn)象愈發(fā)普遍，部分空置房業(yè)主因承擔與常住戶同等費用卻未獲對等服務(wù)心生不滿，此類爭議已成為社區(qū)治理的常見難題。近年來，多地已開展相關(guān)探索，如，南京市規(guī)定房屋交付后空置超一年可減免10%物業(yè)公共服務(wù)費，成都市明確空置未使用住宅物業(yè)費可協(xié)商優(yōu)惠至不超過90%；湖南、淄博等地則設(shè)定了交房后空置期費用減免政策。但這些探索較為零散，缺乏全國統(tǒng)一的權(quán)威規(guī)范，空置房物業(yè)費收取仍面臨多重困境。
法律政策存在空白。國家層面未明確空置房屋的統(tǒng)一定義和收費指導(dǎo)標準，地方探索性規(guī)定效力層級不一，與民法典普遍繳費原則的法理銜接模糊，導(dǎo)致糾紛中雙方援引依據(jù)各不相同，基層執(zhí)法和司法裁判缺乏明確依據(jù)。
認定標準和操作程序模糊?！翱罩谩苯缍]有統(tǒng)一規(guī)范，是以水電氣零消耗、還是以實際未居住為依據(jù)，連續(xù)空置時長的起算與核實方式，均缺乏可操作標準。物業(yè)上門核查既增加運營成本，又容易引發(fā)業(yè)主對隱私權(quán)的擔憂。南京、成都等地采用的業(yè)主申報、物業(yè)備案模式，也存在一定的誠信風險，隱私保護與核查流程缺乏明確指引。
雙方矛盾凸顯?？罩梅课輼I(yè)主認為未享受等價服務(wù)卻繳納全額費用有失公平，繳費意愿薄弱。物業(yè)則主張安保、保潔、公共設(shè)施維護等服務(wù)成本不因房屋空置而顯著降低，減免費用可能導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降或成本轉(zhuǎn)嫁給常住業(yè)主，雙方缺乏協(xié)商共識，容易陷入對立。
差異化服務(wù)供給缺失。當前物業(yè)服務(wù)多為標準化產(chǎn)品，未針對空置房屋業(yè)主設(shè)計專項服務(wù)，如安全巡檢、設(shè)備看護、通風防潮等，使得費用減免缺乏對應(yīng)的服務(wù)調(diào)整作為支撐，雙方均難以信服。
建議推動出臺全國性指導(dǎo)性意見。建議國家發(fā)展改革委會同住建部，在充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，制定收取空置房物業(yè)費的指導(dǎo)性文件。在遵循民法典相關(guān)規(guī)定的前提下，承認房屋使用狀態(tài)的差異，明確特定條件下可實行差異化收費，為地方和企業(yè)提供合法合規(guī)的頂層依據(jù)。
細化空置房屋認定標準與梯度收費框架。統(tǒng)一明確空置房屋定義，如可界定為連續(xù)6個月以上未實際居住或未裝修的房屋。建立以業(yè)主主動申報承諾為核心認定程序，探索在業(yè)主授權(quán)下，參考周期內(nèi)水電氣低耗數(shù)據(jù)輔助佐證，兼顧認定效率與隱私保護。建立與空置房屋時長、房屋狀態(tài)掛鉤的梯度收費標準，如空置6個月以上可按80%至90%繳納物業(yè)費，空置1年以上可適當提高減免比例。
強化合同約定與社區(qū)協(xié)商機制。將空置房屋認定條件、申請流程、收費比例、核查方式等條款，明確納入《物業(yè)服務(wù)合同》。充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用，小區(qū)空置房收費細則須經(jīng)業(yè)主大會表決通過，確保規(guī)則源于業(yè)主共識，提升執(zhí)行認可度。
鼓勵提供差異化增值服務(wù)。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，為空置房屋業(yè)主提供菜單式可選專項服務(wù)，如定期巡檢、設(shè)備代管、通風保潔等，形成“基礎(chǔ)服務(wù)費+可選增值服務(wù)費”的收費模式，既明晰費用構(gòu)成，又拓展物業(yè)營收增長點，實現(xiàn)雙方共贏。